돈 버는 기초 경매 입문-1

안녕하세요^^ 밀양 Park군 입니다.

그동안 경매 용어에 대해 공부하시느라 수고하셨습니다.

이제 경매 기초 이론에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매를 알아야 합니다.!

부동산은 인간의 삶에 있어서 빼놓을 수 없는 밀접한 관계입니다.

부동산 경매를 알아야 하는 이유는 돈을 벌기 위함도 있지만 내 재산을 지킬 수도 있습니다.

부동산 경매를 모르는 것보다는 아는 것이 개개인의 경제적인 면에서 훨씬 좋습니다.

간혹 이런 생각을 가지는 분들도 있습니다. 남의 가슴에 아픈 상처이기 때문에 나는 못한다라고 하는 사람들도 있습니다. 하지만 채권자 입장에서 보면 하루빨리 채권을 회수하여야 합니다. 자본주의 경제체제하에서 지극히 당연한 사회현상으로 받아들여야만 하는 것입니다.

경매물건 선택 시 체크할 사항!

1. 권리분석

권리분석이 안되면 절대 경매를 해서는 안됩니다.

물건이 아무리 좋아도 권리분석에 문제가 있으면 절대 절대 입찰에 참가해서는 안됩니다. 권리분석은 등기부등본상에서 말소기준권리를 찾아 이보다 먼저 설정된 권리나 먼저 성립된 권리가 있는지 확인합니다. 그러한 권리가 없으면 권리 관계상의 하자가 없는 물건 입니다.

2. 말소기준 권리

권리분석을 하기 위해서는 먼저 말소기준 권리를 찾아야 합니다. 

말소기준 권리는 근저당권 가압류 등기 담보등기 강제 경매 기입등기가 해당됩니다.

경매는 임의경매와 강제경매로 나누어집니다. 임의 경매는 담보권 실행으로서 근저당권자가 자기 채권을 회수하기 위해 경매 신청을 하는 것을 말하며, 강제 경매는 판결문 등 집행권원에 의해 채무자 명의의 재산에 대하여 강제 집행하는 것을 말한다.

3. 물건분석

권리분석이 끝나면 물건분석 차례이다. 환가성, 수익성, 개발 가능성등 이 물건을 낙찰받았을 때 나에게 얼마만큼의 이익을 가져다 줄건지를 따져 보아야하며 또한 교통편은 편리한지 교육 환경은 좋은지 주변 편의 시설은 괜찮은지 등등 여러 가지를 확인해야 한다.

4. 경매절차

경매는 민사집행법이라는 절차법에 의해 진행됩니다.

경매절차는 매각기일 7일->매각 허가 기일 7일-> 매각 허가 확정일 30일-> 대금 납부일 14일 -> 배당기일 순으로 진행 됩니다.

5. 명도 분석

◆ 대항력 있는 임차인이 있을 경우

1) 임차인이 권리신고 및 배당요구 신청을 한 경우

보증금 전액을 배당받는다면 명도 확인서를 작성해 주면서 명도를 받으면 됩니다. 하지만 보증금 일부를 배당받는 임차인이라면 잔여 보증금을 지급하고 명도를 받아야 합니다. 또한 낙찰자가 임차인에게 잔여 보증금을 지급함에도 불구하고 전 소유자와 체결한 계약기간동안 거주할 권리가 있다고 주장하여 명도에 불응할 경우 명도소송을 해야 합니다.

2) 임차인이 권리신고 및 배당요구 신청을 하지 않는

임차인이 계약해지의 의사표시를 하지 않았기에 전 소유자와 체결한 계약기간 동안 거주할 권리가 있습니다. 낙찰자는 임차인의 계약기간이 만료되는 시점에서 보증금을 전액 지급하며 명도를 해야합니다.

◆ 대항력이 없는 임차인에 대한 명도

말소권리기준 이후에 전입신고를 한 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 임차인은 무조건 권리신고 및 배당요구 신청을 하여야 합니다. 권리신고 및 배당요구 신청을 하지 않으면 배당절차에 참여하지도 못하고 낙찰자에게 거주하고 있는 주택을 비워 주어야 합니다.

이러한 임차인에 대하여 낙찰자는 경매잔금을 완납한 후 6개월 이내에 인도명령을 신청 하여야 하며 명도 협상 과정에 임차인이 불응할 경우 인도명령 결정문을 가지고 강제명도집행위임 신청을 하여 명도 집행을 하여야 합니다.

기초 경매 입문에 대해 간단히 설명드렸습니다.

열심히 공부하여 돈과 시간에서 자유로워 집시다.

감사합니다.

♡아래 비어 있는 하트를 여러분의 클릭으로 가득 찬 하트로 만들어 주세요^^♥

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