돈 버는 기초 경매 입문-2

안녕하세요^^ 밀양 Park군 입니다.

기초 경매 입문 2번째 시간입니다.

같이 공부해요~~

시작하겠습니다.^^

◆ 배당 순위

0순위 : 경매비용

1순위 : 주택 및 상가 임차인의 최우선 변제금

2순위 : 우선 변제자

3순위 : 보통 변제자

1) 최우선변제권

최우선변제권은 우선변제권 자보다 먼저 변제받는 것을 의미하며, 그의 상대는 우선변제권 자이다.

2) 우선변제권

우선변제권은 후순위 권리보다 자기 채권을 우선변제받을 수 있는 권리를 의미한다.

3) 당해세

국세와 지방세 중 당해세는 우선변제권을 가지는 권리보다 먼저 배당받는다.

4) 물권 우선주의

물권과 채권이 충돌할 경우 물권이 채권을 이기는 것이 원칙이나, 때로는 물권과 채권이 동순위의 지위를 가지는 경우도 있다.

5) 특별법 우선 원칙

일반법과 특별법이 충돌할 경우 특별법이 일반법에 우선한다. 주택의 경우 소유권 변동은 민법 중 물권변동이고, 민법은 일반법이나 주택임차인의 경우 특별법인 주택임대차 보호법의 적용을 받아 주택의 소유권이 변동되더라도 임차인은 새로운 소유자와 재계약을 체결하지 않았더라도 계약 만료 후 새로운 소유자에게 보증금을 반환받을 권리가 있는 것이다.

◆ 대위변제 가능성

대위변제의 가능성을 항상 염두에 두어야 한다. 즉 임차인 등의 선순위 근저당권 등을 변제함으로 인해 대항력 없던 임차인이 대항력있는 임차인으로 바뀔 수 있어, 이러한 부분에 대한 진단은 투자자 입장이 아닌 임차인 입장에서 대위변제의 실익이 있는지 여부를 점검하여야 한다.

예로서 근저당권 갑->임차인 을->근저당권 병-> 근저당권 병이 경매신청하였을 경우 최선순위 근저당권 갑이 낙찰자의 경매대금 완납 전에 말소된다면 임차인 을 은 낙찰자에게 대항할 수 있어 때로는 실패한 경매 투자가 될 수 있다.

◆ 낙찰 후 명도 방법

낙찰자에게 대항할 수 없는 자 : 대금완납 후 6개월 이내에 인도명령 신청

낙찰자에게 대항할 수 있는 자 : 명도소송

◆ 선순위 전세권

선순위 전세권이란 말소기준 권리보다 먼저 설정된 전세권을 의미한다.

인수되는 선순위 전세권 : 경매 시 채권계산서를 제출하지 않는 경우

소멸되는 선순위 전세권 : 경매 시 채권계산서를 제출한 경우

지금까지 기초 경매 입문 2를 함께 공부 하셨습니다.

감사합니다.

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